Luật Đất đai của Lào đã xây dựng một hệ thống quyền về đất đai vừa mang tính bảo đảm vừa mang tính quản lý, trong đó các quy định về quyền và nghĩa vụ của người thuê đất hoặc nhà đầu tư theo hình thức nhượng quyền, cùng với chế độ bán có thời hạn đối với quyền sử dụng đất nhà nước được giao, lần lượt từ hai góc độ là xác định quyền – trách nhiệm của chủ thể sử dụng đất và quản lý việc chuyển dịch đất nhà nước, đã cung cấp cơ sở pháp lý cho việc phân bổ hiệu quả nguồn lực đất đai. Bài viết này dựa trên các điều khoản liên quan của Luật Đất đai Lào, tiến hành phân tích các chế định nói trên.

Xác định quyền và nghĩa vụ của người thuê đất hoặc nhà đầu tư theo hình thức nhượng quyền

Luật Đất đai của Lào dành riêng một mục để quy định có hệ thống về quyền và nghĩa vụ của người thuê đất hoặc nhà đầu tư theo hình thức nhượng quyền. Theo Điều 121 và Điều 122 của Luật Đất đai Lào, pháp luật lần lượt trao cho người thuê đất hoặc nhà đầu tư theo hình thức nhượng quyền mười quyền và bảy nghĩa vụ, bảo đảm sự tương ứng chính xác giữa quyền và nghĩa vụ, vừa bảo vệ quyền lợi hợp pháp của chủ thể kinh doanh, vừa duy trì trật tự quản lý đất đai của Nhà nước.

Các quyền cốt lõi theo quy định pháp luật

Điều 121 của Luật Đất đai Lào quy định rõ mười quyền pháp định, bao gồm các khâu then chốt như sử dụng đất, xử lý tài sản, huy động vốn và hưởng chính sách, tạo nên một hệ thống bảo đảm quyền lợi hoàn chỉnh. Về các quyền cơ bản, người thuê đất hoặc nhà đầu tư theo hình thức nhượng quyền được hưởng quyền sử dụng đất; có quyền sở hữu đối với tài sản trên đất thuê hoặc đất được nhượng quyền (bao gồm công trình xây dựng, nhà ở và các cấu trúc khác); đồng thời có thể theo quy định của pháp luật, chuyển nhượng các tài sản đó cho công dân Lào hoặc người nước ngoài, qua đó xác định ranh giới rõ ràng giữa quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Về quyền sử dụng tài sản để tài trợ và bảo đảm tín dụng, quyền này thể hiện tính chất tài sản hóa của các tài sản liên quan, đồng thời được thiết lập với quy trình phê duyệt phân tầng nghiêm ngặt: sau khi được Chính phủ hoặc cơ quan hành chính cấp tỉnh có thẩm quyền phê chuẩn theo quy định của cơ quan tài chính, người thuê đất hoặc nhà đầu tư nhượng quyền có thể sử dụng các tài sản liên quan đến việc thuê đất hoặc nhượng quyền làm tài sản thế chấp tại các ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng trong nước; và sau khi có ý kiến đề xuất của Bộ Tài chính và được Chính phủ phê duyệt, có thể sử dụng các tài sản liên quan làm tài sản thế chấp tại các ngân hàng hoặc tổ chức tài chính nước ngoài; cả hai trường hợp thế chấp nói trên đều không áp dụng đối với trường hợp thuê đất của công dân Lào. Quy định này vừa đáp ứng nhu cầu huy động vốn của chủ thể kinh doanh, vừa ngăn ngừa hiệu quả nguy cơ thất thoát quyền lợi liên quan đến đất đai.

Về chuyển dịch quyền, sau khi được bên cho thuê chấp thuận, người thuê đất có thể cho thuê lại quyền sử dụng đất, với thời hạn cho thuê lại không được vượt quá thời hạn thuê chính; trong thời hạn còn lại của hợp đồng, người thuê đất hoặc nhà đầu tư theo hình thức nhượng quyền có thể, theo quy định của hợp đồng và pháp luật, chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ quyền thuê hoặc quyền nhượng quyền cho cá nhân khác; đồng thời, sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, họ cũng có thể sử dụng hợp đồng thuê đất hoặc hợp đồng nhượng quyền làm phần vốn góp trong liên doanh với tổ chức hoặc cá nhân khác, qua đó mở ra các kênh đa dạng cho việc phân bổ tối ưu nguồn lực.

Ngoài ra, người thuê đất hoặc nhà đầu tư nhượng quyền còn được hưởng các ưu đãi đầu tư theo Luật Xúc tiến Đầu tư và các luật có liên quan khác, bao gồm miễn phí sử dụng đất; đồng thời có quyền thừa kế hợp đồng thuê đất hoặc hợp đồng nhượng quyền theo các điều khoản của hợp đồng và quy định pháp luật. Những quyền này tiếp tục củng cố tính toàn diện trong cơ chế bảo đảm quyền lợi của các chủ thể sử dụng đất.

Nghĩa vụ theo quy định pháp luật: Cơ chế ràng buộc trách nhiệm lấy việc sử dụng hợp pháp làm trọng tâm

Hệ thống nghĩa vụ được thiết lập trong Luật Đất đai của Lào tập trung vào tính tuân thủ trong sử dụng đất và việc thực hiện đa dạng các trách nhiệm. Nghĩa vụ hàng đầu là sử dụng đất đúng mục đích theo quy hoạch, đây là yêu cầu cốt lõi nhằm bảo đảm việc thực thi nghiêm túc quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước; đồng thời, người thuê đất hoặc nhà đầu tư theo hình thức nhượng quyền phải kịp thời và đầy đủ nộp tiền thuê đất hoặc phí nhượng quyền, phí sử dụng quyền nhượng quyền, thuế, thuế quan, phí dịch vụ và các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định pháp luật, đây là mắt xích quan trọng nhằm bảo vệ lợi ích tài chính của Nhà nước.

Các nghĩa vụ khác bao gồm: bồi thường cho những người bị ảnh hưởng bởi hoạt động của mình; thực hiện nghiêm túc các nghĩa vụ về môi trường theo quy định của pháp luật và các văn bản dưới luật; không xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp của người khác; thực hiện các nghĩa vụ lao dịch theo quy định của pháp luật; và thực hiện các nghĩa vụ khác được pháp luật và các điều khoản trong hợp đồng quy định. Những nghĩa vụ này bao涵（bao quát） nhiều phương diện, bao gồm bồi thường tác động của hoạt động kinh doanh, bảo vệ môi trường sinh thái, tôn trọng quyền lợi của các chủ thể khác và thực hiện các nghĩa vụ pháp định, từ đó hình thành một hệ thống ràng buộc trách nhiệm toàn diện.

Phân tích chế độ bán có thời hạn quyền sử dụng đất nhà nước được giao 

Chế độ bán có thời hạn quyền sử dụng đất nhà nước được giao do Luật Đất đai Lào thiết lập đã quy định rõ con đường lưu chuyển mang tính thị trường của đất nhà nước, xác định quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng cũng như thủ tục phê duyệt, qua đó trở thành một sáng kiến quan trọng trong việc khai thác và sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai thuộc sở hữu nhà nước.

Quy tắc cốt lõi về chuyển nhượng: thời hạn, chủ thể và sự tiếp nối quyền

Điều 123 của Luật Đất đai Lào quy định rằng quyền sử dụng đất nhà nước được bán có thời hạn là việc Nhà nước bán quyền sử dụng đất cho công dân Lào, người nước ngoài cư trú, người không quốc tịch, người nước ngoài hoặc người nước ngoài gốc Lào, với mục đích giới hạn trong việc phát triển đô thị mới và xây dựng chung cư, nhà ở. Thời hạn phát triển đất tính từ ngày ký hợp đồng mua bán không vượt quá năm mươi năm. Khi được cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước chấp thuận, quyền sử dụng đất có thể được mua lại lần thứ hai; tài sản là công trình xây dựng trên đất có thể được bán hoặc cho thuê cho cá nhân hoặc pháp nhân khác. Trong đó, người mua công trình trên đất sẽ trở thành chủ sở hữu công trình trong thời hạn còn lại, và có quyền bán, chuyển nhượng hoặc định đoạt bằng hình thức thừa kế; người thuê công trình trên đất sẽ được hưởng các quyền và phải thực hiện các nghĩa vụ theo thỏa thuận đã ký với bên cho thuê.

Theo quy định tại Điều 123 của Luật Đất đai Lào, khi thời hạn bán quyền sử dụng đất kết thúc, quyền sử dụng đất nơi công trình được xây dựng sẽ tự động trở lại tài sản của Nhà nước, nhưng người mua hoặc người thuê công trình có thể tiếp tục sử dụng đất này thông qua hình thức mua có thời hạn hoặc thuê đất nhà nước. Diện tích đất nhà nước mà người mua hoặc người thuê của từng loại công trình được phép sử dụng phải được tính toán theo các quy định riêng, thể hiện mức độ chi tiết và chuẩn mực trong thực thi pháp luật.

Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng và thủ tục phê duyệt

Điều 123 của Luật Đất đai Lào quy định rằng, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhà nước có thời hạn, ngoài việc được hưởng các quyền theo Điều 123 của Luật Đất đai, còn được hưởng các quyền sau:

1. Sở hữu quyền sử dụng đất và các tài sản xây dựng trên đất;
2. Chuyển nhượng, bán, cho thuê quyền sử dụng đất còn lại cho cá nhân, pháp nhân hoặc tổ chức trong và ngoài nước;
3. Trao đổi, thế chấp hoặc góp vốn tài sản còn lại với cá nhân, pháp nhân hoặc tổ chức trong và ngoài nước;
4. Thừa kế quyền sử dụng đất, với thời hạn thừa kế không vượt quá thời hạn còn lại;
5. Bán hoặc cho thuê quyền sở hữu các tài sản đã xây dựng cho cá nhân, pháp nhân và tổ chức trong và ngoài nước;
6. Miễn lệ phí sử dụng đất;
7. Hưởng các ưu đãi khuyến khích đầu tư theo Luật Khuyến khích Đầu tư và các luật liên quan khác;
8. Thực hiện các quyền khác theo quy định pháp luật.

Cần đặc biệt lưu ý rằng, khi bên nhận chuyển nhượng thực hiện các hành vi như chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thế chấp để vay vốn, góp vốn, thừa kế hoặc bán tài sản, phải thông báo trước cho Chính phủ và cơ quan hành chính cấp tỉnh có thẩm quyền.

Về thẩm quyền phê duyệt, Luật Đất đai Lào áp dụng cơ chế quản lý theo cấp bậc:

– Chính phủ quyết định việc bán quyền sử dụng đất nhà nước được giao có thời hạn cho công dân Lào, người nước ngoài cư trú và người không quốc tịch với diện tích trên 150 ha, cũng như bán cho người nước ngoài, người nước ngoài gốc Lào;

– Cơ quan hành chính cấp tỉnh quyết định việc bán có thời hạn quyền sử dụng đất cho công dân Lào, người nước ngoài cư trú và người không quốc tịch với diện tích không quá 150 ha;

– Cơ quan hành chính cấp huyện, xã và các cơ quan khác không có thẩm quyền phê duyệt.

Về quy trình, quyền sử dụng đất nhà nước được giao có thời hạn phải được bán theo hình thức đấu giá. Sau khi hoàn tất việc bán, bên mua phải thực hiện đăng ký chuyển quyền sử dụng đất tại Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh nơi có đất, đồng thời cơ quan này cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất cho bên mua. Giá bán phải được bên mua nộp toàn bộ cho Nhà nước, trừ khi hợp đồng có quy định khác.

Tóm lại, Luật Đất đai Lào, thông qua việc xác định chính xác quyền và nghĩa vụ của người thuê đất hoặc nhà đầu tư nhượng quyền, cũng như việc quy định rõ ràng quy trình bán có thời hạn quyền sử dụng đất nhà nước được giao, đã xây dựng một khung pháp lý toàn diện cho việc sử dụng và lưu chuyển đất nhà nước. Trong thực tiễn, các chủ thể quyền liên quan phải nghiêm túc tuân thủ các thủ tục phê duyệt theo pháp luật và ranh giới trong việc thực hiện quyền, đồng thời các cơ quan hành chính cần tăng cường trách nhiệm giám sát theo cấp bậc. Chỉ khi thực hiện đồng bộ các biện pháp này mới có thể đạt được mục tiêu kép: phân bổ hiệu quả nguồn lực đất đai và bảo đảm quyền lợi của Nhà nước đối với đất đai.

—————————————————————————
Thông báo đặc biệt

Không được phép sao chép bất kỳ nội dung văn bản, hình ảnh, âm thanh và video (nếu có) trong bài viết này khi chưa được ủy quyền. Nếu có nhu cầu chia sẻ hoặc trích dẫn, vui lòng liên hệ với chúng tôi để được ủy quyền, đồng thời phải ghi rõ nguồn và thông tin tác giả khi chia sẻ.

Nội dung của bài viết này chỉ nhằm mục đích trao đổi thông tin và không đại diện cho quan điểm, đề xuất hoặc cơ sở ra quyết định pháp lý của Chi nhánh Văn Phòng Luật sư Ying Ke Thành phố Bắc Kinh tại Hà Nội hoặc Đội ngũ luật sư của văn phòng. Nếu bạn cần hỗ trợ tư vấn pháp lý hoặc phân tích chuyên môn, vui lòng liên hệ với chúng tôi.

—————————————————————————

Nếu bạn có nhu cầu pháp lý, vui lòng liên hệ với chúng tôi như sau:

Chi nhánh Văn phòng luật sư Yingke thành phố Bắc Kinh tại Hà Nội

Địa chỉ: Lô A1L3-04+05, tòa A1 Dự án Ecolife Capitol, 58 Tố Hữu, phường Đại Mỗ, Hà Nội

Người liên hệ: Luật sư Zhang Zhi Dan

Điện thoại: + 84 859600354（Việt Nam）

Zalo:  (+86)13481033546